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ABROGATO L'OBBLIGO DELLE DICHIARAZIONI DI CONFORMITA' |
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La Gazzetta Ufficiale n. 147 del 25-6-2008 - Suppl. Ordinario n. 152 ha pubblicato il Decreto Legge n. 112 che contiene "misure del Governo per lo sviluppo economico, la semplificazione, la competitività, la stabilizzazione della finanza pubblica e la perequazione tributaria".
L’articolo 35 del decreto legge 112 del 2008 ha infatti abrogato l’articolo 13 del decreto ministeriale 37 del 22 gennaio 2008, che aveva dettato alcune prescrizioni per i contratti di compravendita (e di trasferimento di immobili in genere), operative dal 27 marzo scorso ed in particolare ha cancellato l’obbligo di certificare, quando si trasferisce un immobile, la con¬formità degli impianti domestici alle norme di sicurezza
Con l’abrogazione del decreto, “le cose tornano come prima”, poiché in precedenza non è mai esistito un obbligo formale di consegna della documentazione di conformità degli impianti alle norme tecniche in caso di compravendita, locazione o donazione. Tuttavia le cose non sono così semplici come sembra¬no. La “manovra d’estate” ha abrogato esclusivamente l’articolo 13 del decreto ministeriale 37 del 2008. Rimane quindi in piedi tutta la normativa contenuta nel decreto ministeriale 37 sulla realizzazione degli impianti in conformità alle prescrizioni di legge: da un lato scompare la normativa che mirava a forma¬lizzare, nei contratti di locazione e di compravendita, lo stato degli impianti; dall’altro lato resta in vigo¬re la disciplina che impone la conformità degli impianti nuovi o oggetto di ristrutturazione. E si salva anche l’articolo 8, comma 2, del decreto ministeriale 37 del 2008, secondo il quale il proprietario deve adottare tutte le misure necessarie per conservare le caratteristiche di sicurezza dei propri impianti. Per-tanto, se il proprietario deve poter dimostrare di avere ottemperato alle prescrizioni in materia di sicu¬rezza, e quindi di essersi avvalso di imprese abilitate, dovrebbe conservare la documentazione e conse-gnarla all’acquirente. Dunque, anche se viene meno la norma che impone “l’obbligo formale di fotogra¬fare” nel contratto di compravendita lo stato degli impianti, permane il problema sostanziale di tener conto dello stato degli impianti in sede di contrattazione immobiliare. Prima del decreto ministeriale 37 del 2008, nelle proposte d’acquisto, nei contratti preliminari e nei rogiti, lo stato degli impianti era, nella grandissima parte dei casi, messo sotto silenzio, a meno che non si trattasse di costruzioni vendute nuo¬ve di fabbrica: in quest’ultimo caso, il costruttore-venditore evidentemente doveva garantire la confor¬mità degli impianti e consegnare all’acquirente la relativa documentazione. Fatta dunque eccezione per gli edifici appena costruiti, il tema degli impianti usualmente non veniva trattato: questo, probabilmente, nella considerazione che chi comprava un immobile “usato” si adeguava ad acquistarlo “nello stato in cui si trovava”: vale a dire, con la situazione degli impianti così com’era.
Tuttavia, nel caso di mancato adeguamento degli impianti alle norme specifiche, hanno comunque rilievo le nor-me del Codice civile: l’articolo 1375, in base al quale “il contratto deve essere eseguito secondo buona fede”; l’articolo 1490 -che riguarda i vizi della cosa venduta -, secondo il quale “il venditore è tenuto a garantire che la cosa venduta sia immune da vizi che la rendano inidonea all’uso a cui è destinata o ne diminuiscano in maniera apprezzabile il valore. Il patto con cui si esclude o si limita la garanzia non ha effetto se il venditore ha in mala fede taciuto al compratore i vizi della cosa”; l’articolo 1491, secondo il quale “non è dovuta la garanzia se al momento del contratto il compratore conosceva i vizi della cosa; parimenti non è dovuta, se i vizi erano facilmente riconoscibili, salvo, in questo caso, che il venditore abbia dichiarato che la cosa era esente da vizi”.
Esiste, dunque, il concreto rischio che, in caso di contenzioso, venga ritenuto “vizio occulto” un im¬pianto non a norma: l’unica vera garanzia per chi vende dovrebbe essere proprio quella di riconoscere espressamente nei rogiti (o in altri atti scritti) che uno o più impianti vanno adeguati alle norme in mate¬ria di sicurezza, che quindi l’acquirente ne è a conoscenza e che ne assumerà in proprio l’onere di ade¬guarli eventualmente in cambio di uno sconto sul prezzo d’acquisto.
Ovviamente, in alternativa si deve essere certi della regolarità degli impianti con relativa attestazione a mezzo consegna all’acquirente o in¬quilino delle dichiarazioni di conformità.
In definitiva, restano valide le garanzie previste dal Codice civile soprattutto a tutela di chi acquista un immobile; l’unica cosa che cambia è che viene lasciata maggiore libertà alle parti su come farle valere, senza imporre per legge la consegna delle dichiarazioni di conformità.
Tuttavia, benché l’articolo 13 del decreto ministeriale 37 sia stato abrogato, è difficile pensare che si possa ritor¬nare al passato: il tema della conformità degli impianti non può essere sottaciuto e il silenzio dei con¬tratti sul punto difficilmente potrà in futuro essere interpretato come rinuncia dell’acquirente alla loro conformità. Ormai, in assenza di un’esplicita pattuizione sulla deroga alla garanzia di conformità, è me¬glio pensare che la garanzia si intenda implicitamente data piuttosto che implicitamente rinunciata.
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