F A Q
La
Locazione e i contratti
1) Che Cosa si intende per locazione?
1) Il Codice Civile, al
Quarto Libro, Titolo III, Capo VI,
regola tutti i rapporti relativi alla locazione che consiste in un contratto
sinallagmatico (a prestazioni corrispettive) ove una parte (locatore) mette a
disposizione della controparte (conduttore) un bene (nel caso un immobile) a
fronte di una controprestazione (pagamento di un canone).
2) Esistono altre norme che regolano i rapporti connessi con la
locazione?
2) Oltre alle norme del Codice
Civile, nel tempo si sono susseguite diverse leggi per regolamentare la
locazione di appartamenti e, quelle in vigore cui fare riferimento sono
3) Per quali categorie catastali è applicabile la nuova normativa?
3) La nuova Legge, viene applicata
esclusivamente ad abitazioni appartenenti alle Categorie Catastali
- A/2 (abitazioni di
tipo civile)
- A/3 (abitazioni di
tipo economico)
- A/4 (abitazioni di
tipo popolare)
- A/5 (abitazioni di
tipo ultrapopolare)
- A/6 (abitazioni di
tipo rurale)
- A/7 (abitazioni in
villini)
mentre non viene applicata e le
parti sono libere di concordare canone, durata e quant
- A/1 (abitazioni di tipo signorile)
- A/8 (abitazioni in ville)
- A/9 (castelli, palazzi di eminenti pregi artistici e storici).
4) Che tipo di contratto si può stipulare
per un appartamento per uso abitazione?
4) - I
diversi contratti che la nuova normativa consente di
stipulare sono:
a - Contratto libero (ai
sensi dell
b - Contratto tipo per uso
abitativo a canone concordato ai sensi dell
c - Contratto ad uso
abitativo di natura transitoria: ai sensi dell
d - Contratto di locazione
di natura transitoria per esigenze abitative di studenti universitari fuori
sede ai sensi dell
I contratti b), c), e d)
sono tutti contratti a canone concordato.
5) Cosa si intende per contratto
libero?
5) L
6) Cosa
si intende per contratti a canone concordato?
6)
7) - Quali sono i principali obblighi del
locatore (proprietario)?
7) - Il
locatore, in ossequio all
a)
consegnare
al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione;
b)
mantenerla
in stato da servire all
c)
garantirne
il pacifico godimento durante la locazione.
d)
eseguire,
durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di
piccola manutenzione che sono a carico del conduttore.
8) Quali sono i principali obblighi del conduttore (inquilino)?
8) Il conduttore in ossequio all
a)
-
prendere in consegna la cosa e osservare la diligenza del buon padre di
famiglia nel servirsene per l
b)
-
dare il corrispettivo nei termini convenuti.
c)
-
rispondere della perdita e del deterioramento della cosa che avvengono nel
corso della locazione, anche se derivanti da incendio, qualora non provi che
siano accaduti per causa a lui non imputabile (art. 1588 c.c.). nonché della perdita e del deterioramento cagionati da
persone che egli ha ammesse, anche temporaneamente, all
d)
- restituire la cosa al locatore nello stato medesimo in cui l
e)
- salvo disposizioni particolari della legge o degli usi, il
conduttore non ha diritto a indennità per i miglioramenti apportati alla cosa
locata (art. 1592 c.c.). Se però vi è stato il consenso del locatore, questi è
tenuto a pagare un
f)
- il conduttore che ha
eseguito le addizioni sulla cosa locata ha diritto di toglierle alla fine della
locazione qualora ciò possa avvenire senza nocumento della cosa, salvo che il
proprietario preferisca ritenere le addizioni stesse (art. 1593 c.c.). In tal
caso questi deve pagare al conduttore un
g)
- quando la cosa locata necessita di riparazioni che non sono a
carico del conduttore, questi è tenuto a darne avviso al locatore (art. 1577
c.c.). Se si tratta di riparazioni urgenti, il conduttore può eseguirle
direttamente, salvo rimborso, purché ne dia contemporaneamente avviso al
locatore.
9) Quali vantaggi ha un
proprietario ad affittare un appartamento a persone non residenti?
9) Non esiste alcun vantaggio né alcun svantaggio ad affittare un
appartamento a cittadini non residenti. La residenza non costituisce alcun tipo
di discriminante relativamente ai contratti di locazione.
10) Che cosa è il
contratto di foresteria?
10) Il contratto di foresteria non è un tipo di contratto codificato, ma
le sue caratteristiche si desumono ed emergono dalle sentenze di giurisprudenza
di magistrati che hanno preso in considerazione vertenze legate a questo tipo
di contratto.
Per cui il contratto per foresteria si configura come un contratto in cui
una parte (locatore), mette a disposizione della controparte (non persona fisica, ma
persona giuridica ossia società di capitali - s.p.a. o s.r.l. -) un
appartamento da adibire a civile abitazione per propri amministratori,
dipendenti e/o consulenti.
Rimangono comunque
oggetto di discussione in sede giurisprudenziale:
a)
se la durata debba essere necessariamente di quattro anni come nel
classico contratto a canone libero codificato dalla Legge
431/98 ovvero di durata inferiore
connessa con l
b)
se, trattandosi di un contratto ove il fine non è una diretta
esigenza abitativa, alla scadenza contrattuale concordata si sia obbligati a
concedere proroghe o rinnovi connessi con una temporanea necessità del
sub-conduttore (la persona che effettivamente abita l
c)
se l
11) E’
possibile concedere in locazione un appartamento accatastato ad uso abitativo
Cat. A/4 come ufficio e/o studio privato? E nel caso, è necessario chiedere la
variazione di categoria catastale?
11) Qualora in un immobile non vengano
effettuati lavori di adeguamento non è necessario il cambio di destinazione d
12)
Cosa accade se viene venduto l'immobile concesso in locazione?
12) La locazione non
cessa se la cosa locata è alienata, anche a titolo gratuito. In caso di vendita
dell
Le locazioni di beni immobili non trascritte non
sono opponibili al terzo acquirente, se non nei limiti di un novennio dall
13)
In quali casi si può richiedere lo sfratto?
13) Il procedimento per
ottenere la convalida di sfratto può avviarsi ad opera del locatore:
A.
per finita locazione: quando il contratto è scaduto o sta per
scadere;
B.
per morosità: in caso di mancato pagamento del canone
decorsi venti giorni dalla scadenza prevista, oppure in caso di mancato
pagamento, nel termine previsto, degli oneri accessori quando l
In tutti i casi la
procedura si avvia con una intimazione, rivolta dal locatore al conduttore, di
lasciare libero l
In udienza il conduttore può decidere:
a.
di non comparire, e in tal caso il giudice ordina la convalida
esecutiva efficace dopo 30 giorni;
b.
di presentare opposizione, ma se questa non è fondata su prova
scritta, il giudice concede comunque la convalida il rilascio dell
c.
di comparire e, se si tratta di uno sfratto per morosità, chiedere
che venga concesso un termine di grazia (non superiore a 90 giorni) per
consentire il pagamento dei canoni non onorati.
La registrazione del contratto
14)
Quali sono i contratti di locazione soggetti a registrazione ?
14) Dal
1° gennaio 1998 è obbligatoria la registrazione di tutti i contratti di
locazione ed affitto di immobili, non formati per atto pubblico o scrittura
privata autenticata di durata superiore a trenta giorni.
15) Come si registra un contratto?
15) Dopo
la firma delle parti, entro 30 giorni dalla data che compare sul
contratto, su ogni copia vanno applicate
marche da bollo da Euro 14,62 per ogni 4 pagine ovvero per ogni 100 righe,
quindi va riempito il Modulo F23 e pagato l'importo (2% del canone
annuale) presso un Istituto di Credito o un Ufficio Postale e, con la ricevuta
del pagamento e tre copie del contratto ci si reca presso una delle Agenzie
delle Entrate, si riempie il Modulo 69, e si consegna il tutto all'addetto di
sportello il quale ne restituirà due copie debitamente timbrate, una per
ciascuna delle due parti contraenti.
16) Chi deve pagare le spese di
registrazione?
16) Il costo delle spese di registro va
diviso a metà tra le parti secondo quanto dispone l’art. 8 della Legge 392/78
mentre il costo delle marche da bollo da applicare sui contratti rimane a
carico del solo conduttore secondo quanto dispone il Decreto Ministeriale
30-12-2002 pubblicato sul Supplemento Ordinario N. 59 della Gazzetta Ufficiale
n. 85 dell’11 aprile 2003 che, nei testi dei contratti tipo previsti dalla
Legge 431/1998, recita “Tutte le spese di bollo,
di quietanza e di esazione canoni, sono
a carico del conduttore”.
17) - Sono soggetti a registrazione anche i
contratti verbali ?
17)
Ai sensi dell'art. 3 del D.P.R. n. 131/1986 sono soggetti a registrazione anche
i contratti verbali di locazione o affitto di beni immobili esistenti nel
territorio dello Stato.
18) Se un immobile è intestato a una
società di capitali ed è considerato bene strumentale, si dovrà emettere
fattura IVA per i canoni? E l
18)
No, la legge stabilisce il principio di alternatività tra l'applicazione
dell'IVA e quella dell'imposta proporzionale di registro; in via generale
l'art. 40 del D.P.R. N. 131/1986, stabilisce che alle cessioni di beni o
prestazioni di servizi, si applica soltanto l
Inoltre
ai sensi dell
19) Relativamente alla locazione di un immobile, oltre al contratto quali
altri eventi sono soggetti a registrazione?
19)
Gli articoli 3 e 17 del D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131 stabiliscono che
anche le cessioni, risoluzioni e proroghe, anche tacite, dei contratti di
locazione devono essere registrate.
20)
Anche per le cessioni, risoluzioni e proroghe l'imposta minima non può essere
inferiore alla misura fissa di €uro 67,00?
20)
Si, il Ministero delle Finanze (Ris. N. 260193 del 18.6.1990 e Circolare
16.1.1998, n. 12/E), ha precisato che in questi casi il tributo dovuto si
configura come principale, poiché gli atti sopra indicati hanno natura autonoma
e innovano rispetto ai precedenti contratti di locazione o sublocazione.
In
particolare, qualora un locatore ceda in locazione un appartamento ad uso
ufficio a persona giuridica e questa nel corso del contratto chiuda la prima
società e continui l’attività con una nuova società è possibile proseguire il
contratto senza riiniziare la decorrenza dello stesso pagando €uro 67 con
modulo F23, mettendo al primo posto il vecchio conduttore e al secondo il
nuovo, inserendo la causale 110T (cessione contratto locazione), sotto la
dizione anno l’anno in cui è stato sottoscritto il contratto e sotto la dizione
numero il numero apposto a penna nel timbro dell’Agenzia delle Entrate.
21) L'imposta di bollo si applica ogni 4 facciate, indipendentemente dal
numero di righe e dalla dimensione dei caratteri ?
21) L'art. 5 del D.P.R. 26-10-972
n. 642, ai fini dell'applicazione dell'imposta di bollo, stabilisce che il
foglio si intende composto da quattro
facciate e la pagina da una
facciata.
Qualora nella pagina
vengano inserite più di 25 righe, l
22)
Se un contratto di locazione è composto anche da alcuni allegati: si deve
seguire una procedura particolare ?
22)
La richiesta di registrazione di un atto vale anche per gli atti ad esso
allegati, ma non importa applicazione dell'imposta se si tratta di documenti
che costituiscono parte integrante dell'atto, di frazionamenti, planimetrie,
disegni, fotografie e simili ovvero di atti non soggetti a registrazione (art.
11, comma 7, del D.P.R. n. 131/1986).
23)
In caso di contratto di locazione a tempo indeterminato si deve indicare una
data finale ?
23)
Sì, in quanto, ai sensi dell'art. 36 del D.P.R. n. 131/1986:
·
se il contratto è a tempo indeterminato l
alla
durata dichiarata dalla parte che ne chiede la registrazione;
·
se alla data indicata il rapporto non è cessato deve essere
presentata all
24)
Chi deve provvedere alla registrazione ?
24) Ai
sensi dell'art. 10 del D.P.R. N. 131/1986 sono obbligati a richiedere la
registrazione:
a.
le parti contraenti per le scritture private non autenticate, per
i contratti verbali e per gli atti pubblici e privati formati all
b.
i notai, gli ufficiali giudiziari, i segretari o delegati della
pubblica amministrazione e gli altri pubblici ufficiali per gli atti da essi
redatti, ricevuti o autenticati.
Nei
casi indicati nella lettera a) potrà procedere alla registrazione
indifferentemente il proprietario dell
25)
In quale ufficio dell'Agenzia delle Entrate ci si deve recare per procedere
alla registrazione?
25)
Ai sensi dell'art. 9 del D.P.R. n. 131/1986 le scritture private o i contratti
verbali possono essere registrati in qualunque ufficio dell
26)
Entro quale termine si deve procedere alla registrazione ?
26)
L'art. 68 della legge 21 novembre 2000, n.
27)
In caso di locazione ad Ambasciate, Consolati o personale diplomatico, quali
regole si devono rispettare per la registrazione del contratto?
27)
Le Ambasciate, i Consolati ed il personale diplomatico sono esenti dalla tassa
di registrazione per cui questi, una volta sottoscritto il contratto, devono
richiedere all’Ufficio del Cerimoniale del Ministero per gli Affari Esteri il
relativo documento di esenzione e consegnarlo al proprietario; questi potrà
recarsi presso qualsiasi Ufficio dell’Agenzia delle Entrate con tre copie del
contratto, il Modulo 69, il documento rilasciato
dal Ministero per gli Affari Esteri e le regolari Marche da Bollo e registrare il
contratto senza alcuna ulteriore spesa per tutta la durata del contratto.
28) Entro quale termine vanno registrati i contratti ad Ambasciate, Consolati e Diplomatici?
28)
Normalmente i tempi del Ministero per gli Affari Esteri per rilasciare il
documento di esenzione vanno dai 15 ai
90 giorni tuttavia, poiché eventuali more in caso di ritardata registrazione,
possono essere commisurate in percentuale solo sulla tassa di registro ed
essendo questa pari a zero, si può tranquillamente registrare il contratto
successivamente all’ottenimento del documento di esenzione senza che questo
comporti alcun problema.
29)
Come si calcola l'imposta di registro dei contratti di locazione sottoposti per
la prima volta alla registrazione ?
29)
L'art. 5 della parte I della Tariffa allegata al D.P.R. n. 131/1986 stabilisce
un
In
caso di contratti di durata pluriennale è possibile corrispondere l
In
caso di contratto a canone concordato si ha diritto ad uno sconto del 30% sulla
tassa di registrazione.
30)
Dopo l'introduzione dell'€uro, con quali criteri si deve arrotondare
l'imposta di registro ?
30)
L'imposta, quando non è dovuta in misura fissa, deve essere arrotondata
all'unità per difetto, se la frazione è inferiore a 50 centesimi, e per eccesso
se non inferiore (art. 41 D.P.R. 131/1986).
31)
Nel calcolo dell'imposta si deve considerare solo l'affitto vero e proprio
oppure anche gli oneri accessori (spese condominiali, utenze, ecc.) ?
31)
Il Ministero delle Finanze con Risoluzione 29-2-1980, n.
32)
Se il contratto prevede che l'affitto venga aggiornato annualmente in base
all'indice Istat, si può ugualmente pagare l'imposta per tutta la durata del
contratto medesimo ?
32)
Si in quanto l'art. 35, comma 2, del D.P.R. n. 131/1986 stabilisce che gli
aggiornamenti o gli adeguamenti del canone a norma della legge 27-7-1978, n.
392 hanno effetto solamente ai fini della determinazione della base imponibile
in caso di proroga del contratto.
33) Se un contratto prevede il pagamento
di un deposito cauzionale da parte del conduttore, quale rilievo ha tale
deposito per la registrazione ?
33)
Il Ministero dell'Economia e delle Finanze con Risoluzione 22-5-2002, n. 151/E
ha precisato che, se le parti nel contratto di locazione convengono un deposito
cauzionale, questo è soggetto all'aliquota dello 0,50% qualora la firma apposta
sul contratto vale anche come ricevuta mentre nulla è dovuto se la ricevuta è
rilasciata a parte.
34)
Se un contratto prevede una fideiussione a garanzia del pagamento del canone,
questa è soggetta a tassa di registrazione?
34)
Se la garanzia è prestata da una delle parti contraenti, come avviene di solito
o da un istituto di credito non è prevista alcuna spesa; se al contrario la
fideiussione o garanzia è prestata da un terzo le parti sono tenute al
pagamento una tantum dello 0,50% sull’importo garantito per l’intero periodo di
locazione.
35)
Alla tassa del 2% calcolata sul canone annuo, dovuta per il rinnovo di ogni
singolo contratto deve essere aggiunta qualche altra voce (es. Imposta di
registro o altro) ?
35) La "tassa" del 2% corrisponde
all'aliquota dell'imposta di registro che si applica sul canone annuo. In caso
di annualità successive alla prima è l
36)
In caso di contratto transitorio della durata di un anno e, nel corso dell'anno
stesso l'inquilino rilascia l'alloggio, è possibile recuperare una parte della
tassa pagata ad inizio anno?
36) - No, in quanto ai sensi dell'art. 17,
comma 3, del D.P.R. n. 131/1986, come modificato dall
37)
Cosa accade se viene venduto l'immobile concesso in locazione?
37) La locazione non cessa
se la cosa locata è alienata, anche a titolo gratuito. In caso di vendita dell
Le locazioni di beni immobili non trascritte non
sono opponibili al terzo acquirente, se non nei limiti di un novennio dall
38)
In quali casi si può richiedere lo sfratto?
38) Il procedimento per
ottenere la convalida di sfratto può avviarsi ad opera del locatore:
A.
per finita locazione: quando il contratto è scaduto o sta per
scadere;
B.
per morosità: in caso di mancato pagamento del canone
decorsi venti giorni dalla scadenza prevista, oppure in caso di mancato
pagamento, nel termine previsto, degli oneri accessori quando l
In tutti i casi la
procedura si avvia con una intimazione, rivolta dal locatore al conduttore, di
lasciare libero l
In udienza il conduttore può decidere:
a.
di non comparire, e in tal caso il giudice ordina la convalida
esecutiva efficace dopo 30 giorni;
b.
di presentare opposizione, ma se questa non è fondata su prova
scritta, il giudice concede comunque la convalida il rilascio dell
c.
di comparire e, se si tratta di uno sfratto per morosità, chiedere
che venga concesso un termine di grazia (non superiore a 90 giorni) per
consentire il pagamento dei canoni non onorati.
ICI
o
dai
proprietari di fabbricati, aree edificabili e terreni agricoli situati nel
territorio dello Stato;
o
dai
titolari di diritti reali di godimento (usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi,
superficie) sugli stessi beni;
o
dai
locatari in caso di locazione finanziaria (leasing);
o
dai
concessionari di aree demaniali.
2.
Quali sono i coefficienti ICI per determinare la base imponibile degli
immobili?
Per i fabbricati di categoria A, B, C il coefficiente è 100 (con esclusione
delle categorie A/10 e C/1).
Per i fabbricati di categoria A/10, D il coefficiente è 50.
Per i fabbricati di categoria C/1 il coefficiente è 34.
Per quanto riguarda i terreni, il reddito dominicale viene rivalutato del 25% e
moltiplicato per 75.
Per le aree edificabili si utilizza il valore commerciale dell'area al 1°
gennaio dell'anno di imposizione.
o
acquisto
di un fabbricato;
o
cessione
di un fabbricato;
o
costituzione
o estinzione di un diritto reale;
o
stipulazione
di un contratto di locazione finanziaria;
o
attribuzione
o variazione della rendita catastale derivante da modifiche strutturali;
o
decesso
del contribuente;
o
immobile
diventato abitazione principale;
o
immobile
che ha perso i requisiti per essere considerato abitazione principale;
o
attribuzione
rendita, annotazione rendita negli atti catastali e contabilizzazione dei costi
aggiuntivi per i fabbricati di categoria D posseduti da imprese.
