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La tassazione degli immobili

 

Tutti gli immobili, terreni e fabbricati, sono soggetti a numerose imposte che colpiscono il loro reddito (Irpef e addizionali all'Irpef), il loro possesso in quanto beni patrimoniali (Ici) e il loro trasferimento, realizzato mediante atto tra vivi – come la donazione o la compravendita – o attraverso la successione ereditaria.

Nel caso di trasferimento mediante compravendita, le imposte applicate sono l'imposta di registro (in alternativa, l'Iva), e le imposte ipotecaria e catastale. Nel caso di trasferimento per donazione (o successione), sono dovute le imposte ipotecaria e catastale più l'imposta di registro se la donazione viene effettuata tra estranei e viene superata la franchigia. L'Invim non è più dovuta dal 1° gennaio 2002.

Per quanto riguarda l'Irpef, i redditi degli immobili sono cumulati con gli altri redditi del possessore e tassati secondo le aliquote previste per tale imposta.

Poiché le aliquote Irpef sono progressive, uno stesso reddito proveniente da immobili viene, quindi, ad essere tassato in misura più o meno elevata a seconda del reddito complessivo nel quale è venuto a confluire.

Per l'Ici, invece, il patrimonio immobiliare viene tassato di per sé, in modo proporzionale, senza riferimento, salvo casi particolari, alla capacità contributiva del soggetto che lo possiede fatta esclusione per la prima casa (Decreto Legge 27 maggio 2008 n. 93).

 

 

L'Irpef sui fabbricati

 

L'Irpef è dovuta da tutti coloro che possiedono fabbricati a titolo di proprietà, usufrutto o altro diritto reale (come, ad esempio, il diritto di abitazione spettante al coniuge superstite o separato).

 

 

Come si dichiara il reddito da fabbricati

 

I redditi dei fabbricati devono essere dichiarati riportandoli nella dichiarazione dei redditi, quadro RB del modello Unico (o nel quadro B, per chi compila il 730).

Oltre alla rendita catastale (rivalutata se si compila il modello Unico), i contribuenti devono aver cura di indicare il periodo e la percentuale di possesso, nonché il tipo di utilizzo dell'immobile.
Se il fabbricato è concesso in affitto, deve essere indicato sempre (mod. Unico e 730) il canone ridotto del 15% (o del 25% per i fabbricati situati nella città di Venezia e in alcune isole della Laguna), o del 40,5% (mod. Unico, in caso di presentazione del 730 la riduzione sarà operata dal soggetto che presta l'assistenza fiscale) per i canoni convenzionali (se il fabbricato è sito in un comune ad alta densità abitativa), anche nei casi in cui il fabbricato sarà poi tassato in base alla rendita.

 

 

Come si determina il reddito

 

Ai fini fiscali il reddito dei fabbricati scaturisce dalla applicazione delle “tariffe di estimo”, individuate per ogni Comune in relazione alle caratteristiche catastali degli immobili.

 

Non si considerano produttive di reddito di fabbricati (e quindi non ne va tenuto conto nel quadro RB) le seguenti unità immobiliari:

  • le parti comuni di proprietà condominiale, se la quota parte di competenza del singolo condomino non supera 25,82 euro, a meno che l'immobile sia dato in locazione o sia un negozio;
  • i fabbricati adibiti esclusivamente all'esercizio di arti e professioni;
  • i fabbricati per i quali sono state rilasciate licenze per restauro, ristrutturazione o risanamento conservativo, per il periodo di validità del provvedimento, e semprechè non siano effettivamente utilizzati;
  • i fabbricati rurali che appartengono al proprietario o all'affittuario dei terreni cui servono;
  • gli immobili adibiti esclusivamente all'esercizio del culto, se non vengono concessi in locazione;
  • i fabbricati per i quali il contribuente è titolare della sola nuda proprietà.

 

 

Casi particolari di determinazione del reddito

 

1.      Abitazione principale

 

Ai contribuenti che hanno la dimora abituale nella casa di proprietà o posseduta a titolo di usufrutto o altro diritto reale spetta una deduzione dal reddito complessivo pari all'ammontare dell'intera rendita catastale dell'immobile e delle relative pertinenze.

Sia la casa che le pertinenze diventano così esenti da Irpef.

La deduzione spetta anche quando l'unità immobiliare costituisce la dimora abituale soltanto dei familiari del contribuente stesso.

La nozione di abitazione principale contiene in sé il concetto di unicità. Pertanto non si possono avere più abitazioni principali. Inoltre, tale nozione deve essere sempre riferita al dichiarante.

Ad esempio, nella ipotesi più ricorrente in cui un genitore cede l'uso della propria abitazione principale al figlio, andando ad abitare in un'altra casa di proprietà, è quest'ultimo immobile che diventa abitazione principale, mentre quella ceduta in uso al figlio perde questa qualifica.

Invece, se il genitore va ad abitare in una casa che non gli appartiene (ad esempio, condotta in locazione), per quest'ultimo, l'immobile occupato dal figlio non perde la qualifica di abitazione principale.

La deduzione spetta anche nel caso in cui si trasferisce la propria dimora abituale a seguito di ricovero permanente in istituti di ricovero o sanitari, purché l'unità immobiliare non risulti locata.

 

 

2.      Immobili tenuti a disposizione

 

Per i fabbricati ad uso abitazione posseduti in aggiunta a quello utilizzato come abitazione principale, il reddito viene determinato applicando alla rendita catastale l'aumento di 1/3, a meno che non siano stati concessi in uso gratuito a un familiare che vi trasferisca la residenza.

 

 

3.      Immobili di nuova costruzione

 

Questi fabbricati divengono “produttivi” di reddito, e devono quindi essere dichiarati, a partire dalla data in cui possono essere utilizzati per l'uso cui sono destinati (e, comunque, a decorrere dal momento in cui vengono utilizzati, se anteriore).

 

 

4.      Immobili di interesse storico e artistico

 

Il reddito relativo agli immobili ad uso abitativo riconosciuti di interesse storico e/o artistico di cui alla legge 1° giugno 1939, n. 1089 (attualmente l'interesse storico e/o artistico degli immobili è riconosciuto in base al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42), deve essere determinato applicando la più bassa fra le tariffe d'estimo previste per le abitazioni della zona censuaria in cui è situato l'immobile, a prescindere dall'eventuale locazione del bene ad un canone inferiore.

 


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