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   Secondo il legislatore europeo che ha emanato la direttiva sul rendimento energetico nell’edilizia (2002/91/CE) la “certificazione energetica” costituisce uno strumento di trasformazione del mercato immobiliare il cui scopo è quello di migliorare la trasparenza e l'efficienza degli immobili fornendo ai potenziali acquirenti e conduttori una informazione oggettiva delle prestazioni energetiche dell'immobile da acquistare o affittare. Il consumo degli edifici dipende chiaramente da molti fattori: tipo di muratura, grado di illuminazione, ore di esposizione al sole, ampiezza delle finestre, esistenza di isolamento termico nonchè dalla tipologia degli impianti termici in esso contenuti.
Tradotto in altri termini la certificazione energetica di un immobile è un documento in grado di stabilire, con precisione, il futuro consumo dell’appartamento preso in esame.
Quali sono gli edifici soggetti all’obbligo di certificazione energetica e con quali tempistiche entrerà integralmente in vigore questo obbligo?
A decorrere dal 1 luglio 2009, qualora un immobile venga posto in di vendita e sia servito da impianti termici autonomi, è previsto l’obbligo della certificazione energetica. L’attestato di certificazione energetica dell’edificio o dell’unità immobiliare interessata è necessario anche per accedere agli incentivi ed alle agevolazioni di qualsiasi natura, sia come sgravi fiscali o contributi a carico di fondi pubblici o della generalità degli utenti, finalizzati al miglioramento delle prestazioni energetiche dell’unità immobiliare, dell’edificio o degli impianti.
A decorrere dal 1° luglio 2010, nel caso di locazione della singola unità immobiliare.
L’obbligo di certificazione energetica esiste a prescindere dall’età dell’edificio e fa capo esclusivamente al proprietario dell’immobile escludendo ogni qualsiasi responsabilità dell’amministratore del condominio.
Qualora venga redatta anche una certificazione energetica del condominio, questa consente:
- ai condòmini interessati di avere una valutazione di consumo del proprio condominio per pianificare azioni di “riqualificazione energetica” detraibili al 55%;
- ai proprietari di appartamenti in procinto di movimentare il proprio patrimonio immobiliare la possibilità di assolvere l’obbligo di allegare, all’atto notarile, l’attestato di certificazione energetica;
- ai proprietari di appartamenti che desiderano affittare il proprio appartamento o che già lo affittano la possibilità di assolvere l’obbligo di consegnare al conduttore la certificazione energetica.
L’amministratore di condominio deve essere informato sulla normativa vigente e deve comprendere, con estrema precisione, il valore di una certificazione energetica professionale eseguita nel pieno rispetto della procedura di calcolo imposta dalla normativa, affinché la certificazione energetica sia una vera perizia attestante il valore di consumo del palazzo e non un semplice “pezzo di carta” associato al condominio. Inoltre, in un’ottica di mercato in cui il valore di classe energetica sarà un parametro commerciale rilevante, affidare la perizia a certificatori con poca esperienza potrebbe, in alcuni casi, pregiudicare notevolmente il valore commerciale dell’immobile (si ricorda che tutte le nuove costruzioni devono necessariamente rientrare nei rigidi parametri di dispersione termica imposti dagli Allegati al DGR 5773.
Tutte le nuove case avranno classi energetiche “importanti” e quindi la “concorrenza” delle nuove abitazioni sarà molto forte). La certificazione energetica, rispettando l’ottica data dal dettato normativo, si trasforma in un valore aggiunto alla proprietà immobiliare, non rimanendo un semplice pezzo di carta.
Il soggetto certificatore rilascia al condominio, al termine del processo di valutazione energetica dell’edificio, l’attestato di certificazione energetica nel quale viene indicata non solo la classe di appartenenza, ma anche un elenco di possibili interventi migliorativi delle prestazioni energetiche del sistema edificio-impianti. Obbligo del certificatore energetico è quello di suggerire interventi volti a migliorare le prestazioni del sistema edificio-impianti a beneficio dell’ambiente, ma anche proporre ai condòmini, spesso ignari, possibili interventi per ridurre i costi della bolletta energetica individuale e del palazzo. La certificazione energetica può essere quindi un’opportunità per valutare soluzioni volte al risparmio energetico nonché uno strumento utile per valutare e studiare, in concerto con il certificatore energetico, ricche opportunità di investimento sulla propria proprietà immobiliare.
L’attestato di certificazione energetica avrà una validità massima di 10 anni a partire dal suo rilascio ed verrà aggiornato ad ogni intervento che modifica la prestazione energetica dell’edificio o dell’impianto. Sebbene risulti ovvio che sia necessario modificare l’attestato di certificazione energetica “ad ogni intervento che modifica la prestazione energetica”, si ricorda che, a livello teorico (e pratico!), sostituire un singolo serramento in un palazzo “modifica la prestazione energetica”.
All’atto pratico, poi, si allegherà alla certificazione energetica un “libro di palazzo” che consiste in un censimento preciso e costantemente aggiornato di tutti i serramenti e di tutti i vetri presenti in ogni singolo appartamento così da poter identificare, con semplicità, eventuali interventi operati dai condomini.
Esiste anche un problema connesso con i palazzi dotati di riscaldamento centralizzato in cui solo pochi inquilini hanno adottato interventi volti alla riduzione dei consumi energetici. Poiché la certificazione energetica “di condominio” (in caso di riscaldamento centralizzato) si basa su una valutazione delle prestazioni dell’intero palazzo, la classe energetica risultante sarà un valore frutto delle prestazioni degli elementi che compongono l’intero palazzo, ma se tutti i condomini hanno, per esempio, vetri singoli ed un solo condomino ha, per esempio vetri tripli, quest’ultimo sarà fortemente penalizzato da un giudizio espresso “sul condominio” e non “sul suo appartamento” (che sicuramente, in caso di valutazione singola, avrebbe un giudizio migliore rispetto ad una valutazione “globale”). Questa situazione, in un mercato in cui il valore di classe energetica sarà una discriminante commerciale molto forte, potrebbe penalizzare il singolo appartamento che ha discrete prestazioni energetiche. In questo caso conviene prevedere un numero di certificazioni “singole” rivolte a quei condomini che richiedono una valutazione “puntuale” della propria unità immobiliare. Il supplemento ordinario n. 196 alla Gazzetta Ufficiale n. 195 del 21 agosto ha pubblicato la legge n. 133 del 6 agosto 2008: “Conversione in legge, con modificazioni, del decreto-legge 25 giugno 2008, n. 112, recante disposizioni urgenti per lo sviluppo economico, la semplificazione, la competitività, la stabilizzazione della finanza pubblica e la perequazione tributaria”. Tra i punti salienti del documento vi è l’articolo 35, con il quale viene cancellato l’obbligo di allegare l’attestato di certificazione energetica all’atto di compravendita di un immobile. Viene anche abrogato, nel caso di una locazione, l’obbligo di consegnare o mettere a disposizione del conduttore l'attestato di certificazione energetica. Ricordiamo che questi obblighi erano previsti dai commi 3 e 4 dell’articolo 6 del Dlgs 192/2005. La legge, entrando in vigore, depenna l’obbligo di allegare l’attestato di certificazione energetica agli atti di compravendita, ma non l’obbligo di redigerlo, previsto dall’art. 6 del Dlgs 192/2005. Viene anche abrogato l’obbligo di allegare ai contratti di compravendita o di locazione di immobili usati la “dichiarazione di conformità” degli impianti, previsto dall’articolo 13 del DM 37/2008 relativo all’installazione degli impianti all'interno degli edifici. Entro il 31 marzo 2009 è previsto che siano regolamentate le disposizioni in materia di installazione degli impianti all’interno degli edifici. L’idea è quella di arrivare a semplificare tutti gli adempimenti per i proprietari di abitazioni e per le imprese e che sia definito un sistema di verifiche degli impianti  

   Il decreto legge Bersani-bis, con l'articolo 6, ha semplificato le procedure di cancellazione dell'ipoteca sui mutui immobiliari concessi dalle banche.
Fino a oggi la cancellazione non era automatica; anche se il mutuo era stato pagato, l'ipoteca permaneva fino al momento della sua estinzione, che avveniva dopo venti anni dall'iscrizione nei registri. Per cancellarla prima di tale termine era necessario chiedere alla banca il "consenso alla cancellazione d'ipoteca", con un costo compreso mediamente tra 70 e 300 €uro. In seguito bisognava rivolgersi a un notaio per la cancellazione, con una spesa variabile, compresa tra un terzo e metà del costo aggiornato per l'iscrizione di un'ipoteca di pari importo.
Pertanto, per cancellare le ipoteche costituite dopo l'entrata in vigore del decreto, dopo l'estinzione del mutuo - semprechè siano trascorsi almeno 18 mesi e un giorno dalla sua costituzione e lo stesso sia stato contratto per l'acquisto di una nuova casa con espressa dichiarazione nell'atto del fatto che nell'abitazione si intende stabirci la propria residenza principale - non è più necessario rivolgersi a un notaio. D'ora in poi l'istituto di credito dovrà comunicare entro trenta giorni l'avvenuta estinzione del mutuo all'Ufficio dei registri immobiliari, che deve provvedere d'ufficio alla cancellazione entro il giorno successivo. 

   
- 9% fino al 31-12-1993
- 6% dal 1-1-1994 al 31-12-1996
- 5% dal 1-1-1997 al 31-12-1998
- 2,5% dal 1-1-1999 al 31-12-2000
- 3,5% dal 1-1-2001 (D.M. 11/12/2000 in G. U. n. 290 del 12/12/2000) al 31-12-2001
- 3,0% dal 1-1-2002 al 31-12-2003 (D.M. 11/12/2001 in G. U. n. 292 del 14/12/2001)
- 2,5% dal 1-1-2004 (D.M. 1/12/2003 in G. U. n. 281 del 10/12/2003)
- 3,0% dal 1-1-2008 (D.M. 12/12/2007 in G. U. n. 291 del 15/12/2007)
 

   La Gazzetta Ufficiale n. 61 del 12 marzo 2008 ha pubblicato il Decreto del Ministero dello sviluppo economico 22 gennaio 2008, n. 37 recante “Regolamento concernente l'attuazione dell'articolo 11-quaterdecies, comma 13, lettera a) della legge n. 248 del 2 dicembre 2005, in materia di disposizioni sull’attività di installazione degli impianti all'interno degli edifici.” Il Regolamento mette fine alle proroghe relative all’entrata in vigore del Capo V (norme per la sicurezza degli impianti) del Testo unico in materia di edilizia (D.P.R. n. 380/2001). Con il decreto in argomento, che è composto da 15 articoli e da 2 allegati, dal 27 marzo 2008, data di entrata in vigore del Regolamento contenuto nel decreto in argomento, sono abrogati il regolamento di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 dicembre 1991, n. 447, gli articoli da 107 a 121 (CapoV contenente le Norme per la sicurezza degli impianti) del testo unico di cui al D.P.R. n. 380/2001, e la legge 5 marzo 1990, n. 46, ad eccezione degli articoli 8, 14 e 16. Al comma 2 dell’articolo 1, gli impianti sono classificati come segue: - Impianti di produzione, trasformazione, trasporto, distribuzione, utilizzazione dell'energia elettrica, impianti di protezione contro le scariche atmosferiche, nonché gli impianti per l'automazione di porte, cancelli e barriere. - Impianti radiotelevisivi, le antenne e gli impianti elettronici in genere. - Impianti di riscaldamento, di climatizzazione, di condizionamento e di refrigerazione di qualsiasi natura o specie, comprese le opere di evacuazione dei prodotti della combustione e delle condense, e di ventilazione ed aerazione dei locali. - Impianti idrici e sanitari di qualsiasi natura o specie. - Impianti per la distribuzione e l'utilizzazione di gas di qualsiasi tipo, comprese le opere di evacuazione dei prodotti della combustione e ventilazione ed aerazione dei locali. - Impianti di sollevamento di persone o di cose per mezzo di ascensori, di montacarichi, di scale mobili e simili. - Impianti di protezione antincendio. All’articolo 5 del Regolamento viene precisato che per l’installazione, la trasformazione e l’ampliamento di tutti gli impianti precedentemente indicati, con esclusione degli impianti indicati alla precedente lettera f), deve essere redatto un progetto da un professionista iscritto agli albi professionali secondo le specifiche competenze tecniche richieste, nei seguenti casi: 1) - Impianti di cui alla precedente lettera a), per tutte le utenze condominiali e per utenze domestiche di singole unità abitative aventi potenza impegnata superiore a 6 kw o per utenze domestiche di singo-le unità abitative di superficie superiore a 400 mq. 2) - Impianti elettrici realizzati con lampade fluorescenti a catodo freddo, collegati ad impianti elettrici, per i quali è obbligatorio il progetto e in ogni caso per impianti di potenza complessiva maggiore di 1200 VA resa dagli alimentatori. 3) - Impianti di cui alla precedente lettera a), relativi agli immobili adibiti ad attività produttive, al com-mercio, al terziario e ad altri usi, quando le utenze sono alimentate a tensione superiore a 1000 V, in-clusa la parte in bassa tensione, o quando le utenze sono alimentate in bassa tensione aventi potenza impegnata superiore a 6 kw o qualora la superficie superi i 200 mq 4) Impianti elettrici relativi ad unità immobiliari provviste, anche solo parzialmente, di ambienti sog-getti a normativa specifica del CEI, in caso di locali adibiti ad uso medico o per i quali sussista peri-colo di esplosione o a maggior rischio di incendio, nonché per gli impianti di protezione da scariche atmosferiche in edifici di volume superiore a 200 mc. 5) Impianti di cui alla precedente lettera b), relativi agli impianti elettronici in genere quando coesisto-no con impianti elettrici con obbligo di progettazione. 6) Impianti di cui alla precedente lettera c), dotati di canne fumarie collettive ramificate, nonché im-pianti di climatizzazione per tutte le utilizzazioni aventi una potenzialità frigorifera pari o superiore a 40.000 frigorie/ora. 7) Impianti di cui alla precedente lettera e), relativi alla distribuzione e l'utilizzazione di gas combustibi-li con portata termica superiore a 50 kw o dotati di canne fumarie collettive ramificate, o impianti relativi a gas medicali per uso ospedaliero e simili, compreso lo stoccaggio. 8) Impianti di cui alla precedente lettera g), se sono inseriti in un'attività soggetta al rilascio del certifi-cato prevenzione incendi e, comunque, quando gli idranti sono in numero pari o superiore a 4 o gli apparecchi di rilevamento sono in numero pari o superiore a 10. All’articolo 11 del regolamento viene precisato che i soggetti destinatari delle prescrizioni previste dal presente decreto conservano la documentazione amministrativa e tecnica, nonché il libretto di uso e manutenzione e, in caso di trasferimento dell'immobile, a qualsiasi titolo, la consegnano all'avente causa. L'atto di trasferimento riporta la garanzia del venditore in ordine alla conformità degli impianti alla vigente normativa in materia di sicurezza e contiene in allegato, salvo espressi patti contrari, la dichiarazione di conformità ovvero la dichiarazione di rispondenza di cui all'articolo 7, comma 6. Copia della stessa documentazione è consegnata anche al soggetto che utilizza, a qualsiasi titolo, l'immobile.  

   Il decreto legge Bersani-bis, con l'articolo 6, ha semplificato le procedure di cancellazione dell'ipoteca sui mutui immobiliari concessi dalle banche.
Fino a oggi la cancellazione non era automatica; anche se il mutuo era stato pagato, l'ipoteca permaneva fino al momento della sua estinzione, che avveniva dopo venti anni dall'iscrizione nei registri. Per cancellarla prima di tale termine era necessario chiedere alla banca il "consenso alla cancellazione d'ipoteca", con un costo compreso mediamente tra 70 e 300 €uro. In seguito bisognava rivolgersi a un notaio per la cancellazione, con una spesa variabile, compresa tra un terzo e metà del costo aggiornato per l'iscrizione di un'ipoteca di pari importo.
Pertanto, per cancellare le ipoteche costituite dopo l'entrata in vigore del decreto, dopo l'estinzione del mutuo - semprechè siano trascorsi almeno 18 mesi e un giorno dalla sua costituzione e lo stesso sia stato contratto per l'acquisto di una nuova casa con espressa dichiarazione nell'atto del fatto che nell'abitazione si intende stabirci la propria residenza principale - non è più necessario rivolgersi a un notaio. D'ora in poi l'istituto di credito dovrà comunicare entro trenta giorni l'avvenuta estinzione del mutuo all'Ufficio dei registri immobiliari, che deve provvedere d'ufficio alla cancellazione entro il giorno successivo.
Con provvedimento del Direttore dell'Agenzia del Territorio del 9 ottobre 2007 sono state definite, in attuazione dell'art. 3 del precedente provvedimento direttoriale del 25 maggio 2007, forma e modalità di trasmissione telematica della comunicazione attestante la data di estinzione dell'obbligazione garantita dall'ipoteca, che il mutuante - banca, società finanziaria o ente di previdenza obbligatoria - è obbligato a inviare al conservatore competente, ai sensi del comma 8-septies dell'art. 13 del decreto Bersani-bis (D.L. 7/2007), ai fini della cancellazione d'ufficio dell'ipoteca.
A distanza di qualche settimana, la stessa Agenzia del Territorio ha fornito, con la circolare n. 12/T/2007, taluni chiarimenti operativi sul provvedimento del 9 ottobre 2007 e, più in generale, sulle varie fasi della procedura di cancellazione automatica delle ipoteche.
Più precisamente, il D. L. 7 del 31 gennaio 2007 stabilisce che, verificatasi l'estinzione del mutuo e, quindi, l'estinzione dell'ipoteca, il creditore deve:
- rilasciare al debitore quietanza attestante la data di estinzione del debito, pur in mancanza di una richiesta in tal senso da parte del debitore;
- trasmettere al competente conservatore, entro 30 giorni dalla data di estinzione, la comunicazione di avvenuta estinzione, affinché questi proceda a sua volta alla cancellazione dell'ipoteca, mediante l'apposita annotazione nel registro istituito con il decreto interdirigenziale del Direttore dell'Agenzia del Territorio e del Capo del Dipartimento per gli Affari di Giustizia del Ministero della Giustizia del 23 maggio 2007.
Il provvedimento dell'Agenzia del Territorio del 25 maggio 2007, in attuazione dei commi 8-septies e 8-octies del decreto Bersani-bis, ha delineato il contenuto e le modalità di trasmissione della comunicazione da inviare al conservatore, prevedendo tuttavia un regime transitorio - presentazione al conservatore della comunicazione su supporto informatico - in attesa di quello definitivo basato sulla trasmissione della comunicazione per via telematica. Il provvedimento direttoriale del 9 ottobre 2007 sancisce, infatti, l'assetto definitivo delle regole su forma e trasmissione telematica delle comunicazioni di estinzione dei mutui, stabilendo l'attivazione della trasmissione telematica a decorrere dal 5 novembre 2007, in via sperimentale e facoltativa, e dal 1° marzo 2008 come unica modalità di invio consentita.  

   Il Comune di Roma, di concerto con le principali associazioni di categoria della proprietà e degli inquilini ha definito i valori minimi e massimi per ciascuna microzona per la stipula di contratti di locazione agevolati. Il testo del contratto non deve discostarsi assolutamente da quello pubblicato sul decreto del febbraio 2004; come contropartita il locatore, pur percependo un canone a volte di poco inferiore ai valori di mercato gode comunque delle seguenti agevolazioni: - IRPEF ed IRPEG da calcolare solo sul 59,5% del canone di locazione; - Aliquota ICI ridotta o azzerata per il periodo di locazione in relazione agli stanziamenti del Comune; - Tassa di registro scontata del 30%  

   La Gazzetta Ufficiale N. 276 del 25-11-2000 ha pubblicato la LEGGE 21 novembre 2000, n. 342 recante “Misure in materia fiscale”
In particolare, all’Art. 68. Detta quanto segue:
(Termine per il versamento dell’imposta di registro per i contratti di locazione e affitto di beni immobili)“All’articolo 17, comma 1, del testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro, approvato con decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131, le parole: "venti giorni" sono sostituite dalle seguenti: "trenta giorni".”  

   La Gazzetta Ufficiale n. 147 del 25-6-2008 - Suppl. Ordinario n. 152 ha pubblicato il Decreto Legge n. 112 che contiene "misure del Governo per lo sviluppo economico, la semplificazione, la competitività, la stabilizzazione della finanza pubblica e la perequazione tributaria". L’articolo 35 del decreto legge 112 del 2008 ha infatti abrogato l’articolo 13 del decreto ministeriale 37 del 22 gennaio 2008, che aveva dettato alcune prescrizioni per i contratti di compravendita (e di trasferimento di immobili in genere), operative dal 27 marzo scorso ed in particolare ha cancellato l’obbligo di certificare, quando si trasferisce un immobile, la con¬formità degli impianti domestici alle norme di sicurezza Con l’abrogazione del decreto, “le cose tornano come prima”, poiché in precedenza non è mai esistito un obbligo formale di consegna della documentazione di conformità degli impianti alle norme tecniche in caso di compravendita, locazione o donazione. Tuttavia le cose non sono così semplici come sembra¬no. La “manovra d’estate” ha abrogato esclusivamente l’articolo 13 del decreto ministeriale 37 del 2008. Rimane quindi in piedi tutta la normativa contenuta nel decreto ministeriale 37 sulla realizzazione degli impianti in conformità alle prescrizioni di legge: da un lato scompare la normativa che mirava a forma¬lizzare, nei contratti di locazione e di compravendita, lo stato degli impianti; dall’altro lato resta in vigo¬re la disciplina che impone la conformità degli impianti nuovi o oggetto di ristrutturazione. E si salva anche l’articolo 8, comma 2, del decreto ministeriale 37 del 2008, secondo il quale il proprietario deve adottare tutte le misure necessarie per conservare le caratteristiche di sicurezza dei propri impianti. Per-tanto, se il proprietario deve poter dimostrare di avere ottemperato alle prescrizioni in materia di sicu¬rezza, e quindi di essersi avvalso di imprese abilitate, dovrebbe conservare la documentazione e conse-gnarla all’acquirente. Dunque, anche se viene meno la norma che impone “l’obbligo formale di fotogra¬fare” nel contratto di compravendita lo stato degli impianti, permane il problema sostanziale di tener conto dello stato degli impianti in sede di contrattazione immobiliare. Prima del decreto ministeriale 37 del 2008, nelle proposte d’acquisto, nei contratti preliminari e nei rogiti, lo stato degli impianti era, nella grandissima parte dei casi, messo sotto silenzio, a meno che non si trattasse di costruzioni vendute nuo¬ve di fabbrica: in quest’ultimo caso, il costruttore-venditore evidentemente doveva garantire la confor¬mità degli impianti e consegnare all’acquirente la relativa documentazione. Fatta dunque eccezione per gli edifici appena costruiti, il tema degli impianti usualmente non veniva trattato: questo, probabilmente, nella considerazione che chi comprava un immobile “usato” si adeguava ad acquistarlo “nello stato in cui si trovava”: vale a dire, con la situazione degli impianti così com’era. Tuttavia, nel caso di mancato adeguamento degli impianti alle norme specifiche, hanno comunque rilievo le nor-me del Codice civile: l’articolo 1375, in base al quale “il contratto deve essere eseguito secondo buona fede”; l’articolo 1490 -che riguarda i vizi della cosa venduta -, secondo il quale “il venditore è tenuto a garantire che la cosa venduta sia immune da vizi che la rendano inidonea all’uso a cui è destinata o ne diminuiscano in maniera apprezzabile il valore. Il patto con cui si esclude o si limita la garanzia non ha effetto se il venditore ha in mala fede taciuto al compratore i vizi della cosa”; l’articolo 1491, secondo il quale “non è dovuta la garanzia se al momento del contratto il compratore conosceva i vizi della cosa; parimenti non è dovuta, se i vizi erano facilmente riconoscibili, salvo, in questo caso, che il venditore abbia dichiarato che la cosa era esente da vizi”. Esiste, dunque, il concreto rischio che, in caso di contenzioso, venga ritenuto “vizio occulto” un im¬pianto non a norma: l’unica vera garanzia per chi vende dovrebbe essere proprio quella di riconoscere espressamente nei rogiti (o in altri atti scritti) che uno o più impianti vanno adeguati alle norme in mate¬ria di sicurezza, che quindi l’acquirente ne è a conoscenza e che ne assumerà in proprio l’onere di ade¬guarli eventualmente in cambio di uno sconto sul prezzo d’acquisto. Ovviamente, in alternativa si deve essere certi della regolarità degli impianti con relativa attestazione a mezzo consegna all’acquirente o in¬quilino delle dichiarazioni di conformità. In definitiva, restano valide le garanzie previste dal Codice civile soprattutto a tutela di chi acquista un immobile; l’unica cosa che cambia è che viene lasciata maggiore libertà alle parti su come farle valere, senza imporre per legge la consegna delle dichiarazioni di conformità. Tuttavia, benché l’articolo 13 del decreto ministeriale 37 sia stato abrogato, è difficile pensare che si possa ritor¬nare al passato: il tema della conformità degli impianti non può essere sottaciuto e il silenzio dei con¬tratti sul punto difficilmente potrà in futuro essere interpretato come rinuncia dell’acquirente alla loro conformità. Ormai, in assenza di un’esplicita pattuizione sulla deroga alla garanzia di conformità, è me¬glio pensare che la garanzia si intenda implicitamente data piuttosto che implicitamente rinunciata.  

   Il Decreto Legge N. 7 del 31 gennaio 2005 - DISPOSIZIONI IN MATERIA DI BOLLI E TASSE FISSE - Aumenta la tassa di registro minima e la tassa di disdetta anticipata dei contratti di locazione (che ammontava a Euro 51,65) ad Euro 67,00  

   In caso di locazione di un immobile riconosciuto di interesse storico o artistico, ai sensi dell’art. 3 della legge 1° giugno 1939, n. 1089, a prescindere dall’entità del canone di locazione, la tassazione può essere solamente rivolta alla rendita catastale, non dell’immobile stesso, ma di un immobile delle stesse dimensioni (in termini di vani) della categoria e della classe più bassa della stessa zona censuaria.

(Sentenza n. 346 del 28 novembre 2003 della Corte Costituzionale «IMPOSTE SUI REDDITI - Agevolazioni fiscali - Immobili di interesse storico o artistico - Reddito - Criterio di determinazione - Riferimento alle tariffe d'estimo - Applicazione indifferenziata del beneficio anche agli immobili locati - Assunta violazione del principio di capacità contributiva e del principio di eguaglianza - Auspicabilità di una nuova disciplina della materia - Non fondatezza della questione - Art. 11, comma 2, L. 30/12/1991, n. 413 - Artt. 3 e 53 Cost.»)

Gazzetta Ufficiale N. 48 - SERIE SPECIALE DEL 3/12/2003.  

   E’ arrivato il parere favorevole della Conferenza Stato-Città sul provvedimento che contiene le modalità operative per rivedere i classamenti catastali. L’approvazione di questo provvedimento porterà al riclassamento e al cambio di categoria di molti immobili nelle città medio-grandi dove lo scarto tra i valori commerciali e tra quelli di catasto è superiore, rispetto alla media cittadina, del 35%. Praticamente zone come il centro di Roma subiranno dei grossi rincari fiscali (tra questi rientra anche l’Ici). 

   Ai sensi del comma 10-quinquies dell’ articolo 35 del decreto legge 223/2006, i contratti di locazione in corso alla data del 4 luglio 2006, già assoggettati ad imposta sul valore aggiunto in base alle disposizioni in vigore prima del decreto legge devono essere obbligatoriamente registrati. In sede di registrazione è possibile esercitare l’opzione per l’imponibilità ai fini IVA relativamente alle locazioni di immobili strumentali. Alla luce di quanto sopra, tutti i contratti di locazione che in vigore alla data del 4 luglio 2006, soggetti ad Iva, che avevano scontato l'imposta di registro in misura fissa saranno assoggettati all’imposta di registro, secondo le modalità disciplinate dal richiamato provvedimento.  

   Allo scopo di realizzare una maggiore trasparenza del mercato immobiliare, dal primo gennaio 2006 sono entrate in vigore le nuove norme introdotte dalla legge Finanziaria 2006 in materia di compravendita immobiliare fra privati. Secondo la nuova normativa chi acquista una casa, pur dichiarando nell'atto di compravendita il prezzo reale concordato fra le parti, paga le relative imposte solo sul valore catastale rivalutato dell'immobile. La normativa precedente consentiva di dichiarare nell'atto, senza subire un accertamento di valore, la rendita catastale rivalutata, sebbene fosse obbligatorio dichiarare il prezzo. In assenza di controlli da parte dello Stato si era determinata la prassi di dichiarare come prezzo la rendita rivalutata, spesso notevolmente più bassa di quanto effettivamente pattuito fra le parti e questa pratica implicava gravi rischi per i contraenti dell'atto. Inoltre, per evitare che il nuovo sistema comporti un aggravio a carico del compratore, la nuova normativa prevede nel contempo una riduzione del 20% degli onorari notarili, calcolati sul prezzo reale dichiarato 

   Il Ministero dello Sviluppo Economico ha pubblicato la Circolare interpretativa del D.L. 192/05, che conferma l’interpretazione delle norme relative alle caldaie murali con potenza al di sotto del 35 Kw che si riferiscono alla periodicità delle operazioni di controllo tecnico legate alle esigenze di efficienza energetica e di salvaguardia dell’ambiente. Fatto salvo un periodo transitorio di due anni (sino all’8 ottobre 2007), l’obbligo di comunicare agli enti locali (Comune o Provincia), con una autocertificazione (modello H – Bollino blu (Vedi “Modello H” nella nostra sezione Moduli Compilabili) sottoscritta da un operatore abilitato (manutentore), le operazioni di manutenzione ed il controllo dei fumi delle caldaie, non è più ogni anno, ma: • ogni 4 anni per le caldaie nuove (cioè la prima manutenzione va eseguita dopo 4 anni dall’installazione e la seconda dopo altri 4 anni) • ogni 2 anni per quelle vecchie di oltre otto anni (e per quelle a camera aperta installate all’interno dell’abitazione). Durante il periodo transitorio, qualora gli enti locali richiedessero l’autocertificazione annuale (bollino blu), questa potrà essere presentata senza ricorrere ad una ulteriore visita del manutentore, ma riportando i dati dell’ultima autocertificazione (vedi comma 13 della Circolare Ministeriale). Restano fermi gli adempimenti relativi alla sicurezza dell’impianto termico: a questo fine il DL 192/05 lascia invariata la precedente normativa (legge 46/90, legge 1083/71 e per gli apparecchi a gas il DPR 661/96): in sostanza tali norme impongono al costruttore di corredare le caldaie a gas di un libretto contenente le istruzioni per l’uso e la manutenzione dell’apparecchio al fine di garantirne la sicurezza di esercizio. Anche se il rispetto delle istruzioni per l’uso e la manutenzione dell’apparecchio non è obbligatorio, è consigliabile che le famiglie rispettino tali indicazioni, al fine di garantire la sicurezza di esercizio degli apparecchi.  

   Gli sgravi fiscali disponibili per chi acquista la prima casa devono essere concessi anche se questa non viene abitata dal proprietario per i primi tre anni. Lo ha stabilito la Cassazione nella sentenza n. 9149/2000 del 7 luglio 2000, secondo la quale il cittadino dispone di tre anni di tempo per adibire la casa appena acquistata a dimora principale.
Tre anni sono anche il termine massimo entro il quale il fisco può accertare se la casa è effettivamente abitata dal proprietario; trascorso questo termine l'amministrazione finanziaria non può effettuare più alcuna verifica. 

   La Finanziaria 2007 ha modificato la normativa relativa alle successioni e alle donazioni di beni immobili.

SUCCESSIONI E DONAZIONI DI BENI IMMOBILI

IMPOSTE IPOTECARIA E CATASTALE

I nuovi provvedimenti prevedono il pagamento di:
un importo fisso pari ad €uro 168 per:
a) Donazione a favore del coniuge (o di un parente in linea retta) se l’immobile è per il beneficiario la “prima casa” e fino ad un valore catastale di €uro 180.00,00;
b) Successione a favore del coniuge (o di un parente in linea retta) se l’immobile era la prima casa del defunto e fino ad un valore catastale di €uro 250.000,00 (da 500.000,00 a 1.000.000,00 di €uro di valore di mercato).
un importo pari al 4% per:
c) Donazione di beni immobili a coniuge o parenti in linea diretta per il valore catastale che eccede i 180.00,00 €uro;
d) Successione di beni immobili a coniuge o parenti in linea diretta per il valore catastale che eccede i 250.000,00 €uro.

IMPOSTA DI REGISTRO

Nella nuova normativa non è prevista alcuna franchigia ma un nuovo sistema di aliquote sulla base del grado di parentela:
- Coniuge e parenti in linea retta = nessuna imposta
- Parenti fino al 4° grado (nonché affini in linea retta e affini in linea collaterale fino al 3° grado) = 2%
- Altri soggetti = 4%

N.B.: Il regime impositivo previsto per le donazioni è esteso a tutti gli atti a titolo gratuito, anche quando siano privi dell’intento liberale.  

   Il Consiglio di Stato con l’Ordinanza n. 1580 del 27 marzo 2007, si è pronunciato definitivamente sul problema del fascicolo del fabbricato istituito dalla Regione Lazio e dal Comune di Roma e già dichiarato illegittimo dal Tar del Lazio con la citata sentenza del 13 novembre del 2006. Al Consiglio di Stato si era appellato il Comune di Roma che, dopo avere introdotto il Fascicolo del Fabbricato con una delibera comunale del 2004, aveva visto annullare la delibera stessa dal Tar del Lazio che aveva affermato l`illegittimità degli adempimenti previsti dalla delibera comunale e da quella regionale, in quanto eccessivamente gravosi per i proprietari ed inutili trattandosi per lo più di dati che sarebbero già in possesso della pubblica amministrazione ovvero da essa facilmente reperibili ed in particolare, ad avviso dei giudici è illegittimo richiedere al privato l’indicazione di tutte le modifiche subite da un edificio nel corso del tempo, essendo difficile per il singolo operare una tale ricostruzione storica. Ciò inoltre sarebbe contrario a quanto previsto dalla legge regionale che in realtà farebbe riferimento solo agli interventi più recenti ovvero più rilevanti. Secondo i giudici deve essere considerato illegittimo anche l’onere di eseguire verifiche geologiche ambientali, senza operare alcuna distinzione sulla base dell’età, delle condizioni o del tipo di edificio perché nascerebbe per i privati l’obbligo di svolgere accertamenti tecnici di straordinaria complessità, che tra l’altro devono già essere stati eseguiti dalla pubblica amministrazione in sede di redazione degli strumenti urbanistici, dei piani territoriali e di salvaguardia paesistico-ambientale e quindi si risolverebbero in una mera duplicazione di documenti.  

   Il Ministero delle Finanze ha emanato un Decreto nel quale vengono fissati i criteri per registrare i contratti di affitto "on line" e per il pagamento delle imposte tramite accredito bancario permanente (condizione essenziale per poter accedere a questo tipo di registrazione).
La nuova possibilità, riguarderà inizialmente solo gli enti previdenziali e i grandi proprietari che possiedono oltre 100 immobili, ma dal giugno 2000 sarà ampliata la categoria dei soggetti che potranno usufruire del servizio. 

   La Sentenza della Corte di Cassazione numero 6911 dell’aprile scorso, ha regolarizzato i rapporti tra i proprietari di case, il fisco e gli inquilini. I giudici della suprema corte hanno infatti stabilito che un contribuente non è tenuto a versare al fisco le tasse per l’affitto di un alloggio che, lo stesso contribuente, non aveva percepito dall’inquilino moroso. Secondo il Ministero delle Finanze era infatti irrilevante per la dichiarazione dei redditi, che il proprietario avesse o meno (effettivamente) percepito il canone di locazione. I giudici hanno però chiarito che “il carico fiscale deve essere ragguagliato alla capacità contributiva, cioè alla effettiva ricchezza a disposizione del contribuente”. Pertanto, tutti i contribuenti, i cui inquilini risultassero morosi, possono chiedere il rimborso delle imposte pagate in più nel passato.  

   L’Enel si prepara ad installare i nuovi contatori intelligenti, grazie ai quali sarà possibile risparmiare sulle fatturazioni per l’energia elettrica. I nuovi congegni, che l’ente nazionale dell’energia elettrica si accinge ad installare, daranno la possibilità di applicare delle tariffe diverse a seconda degli orari in cui si consuma l’energia elettrica, consentiranno di effettuare le letture dei consumi e permetteranno di modificare il potenziale di energia da erogare sempre dalla centrale senza interventi “in loco”. Gli utenti pertanto, dal canto loro potranno consumare meno energia utilizzando di sera, dopo una determinata ora, alcuni elettrodomestici (forno, lavatrice ecc.) riducendone così i costi.